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Vrai / Faux : Nous faisons construire sur le terrain de mon époux, je suis donc également propriétaire ?
Publié le 10 Janvier 2019
Juritravail
Faux … dans la majorité des cas ! Vous êtes dans cette situation ou vous allez faire construire ? Il est temps de vous poser les bonnes questions afin d'éviter de vous retrouver dans une situation difficile en cas de séparation ou de décès de votre conjoint !
Sommaire
Dès que la maison est construite sur un terrain détenu en propre par l'un des époux, elle sera seulement la propriété de ce dernier. En effet, la théorie de l'accession s'applique. Elle implique que "La propriété du sol emporte propriété du dessus et du dessous" (1), le propriétaire du terrain sera donc le seul propriétaire de la maison.
Pas de droit de propriété mais un droit à récompense
Vérifiez bien que le terrain peut être qualifié de bien « propre » c'est-à-dire qu'il a été acquis soit avant le mariage soit après par donation, succession ou legs (2).
Attention si vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle, il est possible qu'une clause d'exclusion, empêche un bien de rentrer dans la communauté. Dans cette hypothèse le terrain resterait un bien propre.
Dans tous les autres cas, la théorie de l'accession va s'appliquer et la maison ne sera la propriété que du seul époux qui possède le terrain.
Il devra, en cas de divorce, verser une "récompense" (3), qui doit être égale au profit subsistant au jour de la dissolution (4) et qui sera déterminée en fonction de la proportion dans laquelle les fonds communs ou propres de l'autre époux ont contribué au financement de l'amélioration du bien.
Il faudra donc que vous soyez en mesure de prouver votre apport pour être indemnisé le plus justement possible !
Des conséquences parfois ubuesques !
En cas de divorce vous pourrez donc toujours faire valoir vos droits. Mais dans l'hypothèse où votre conjoint doit vous rembourser une somme importante et qu'il n'a pas les moyens de le faire, il sera alors très difficile de récupérer les sommes investies !
Vous pourriez donc dans cette hypothèse, vous retrouver « à la rue » puisque vous n'êtes pas propriétaire tout en devant patienter, parfois longtemps afin de récupérer votre investissement. De plus, si vous avez fait un prêt aux deux noms pour la construction et que votre conjoint ne paye plus les échéances, la banque pourrait vous demander le paiement des sommes !
Notez bien qu'après la séparation en cas de vente, comme c'est un bien propre à votre conjoint, il va recevoir l'intégralité de la somme.
Soyez vigilent également en cas de donation du terrain par les parents ! Vérifiez bien les clauses intégrées dans l'acte, il est possible que le donateur ait prévu une clause d'exclusion de la communauté. Le bien restera alors dans tous les cas un bien propre.
Par conséquent en cas de décès du conjoint propriétaire (et si vous n'avez pas d'enfant), si les parents donateurs le souhaitent ils pourront exercer leur droit de retour légal (5). Il leur permet d'obtenir le retour du bien donné dans leur patrimoine. Ainsi, ils pourraient récupérer le terrain et la maison construite, par accession !
Solutions proposées pour anticiper les litiges
Si vous investissez des fonds propres dans la construction : pensez à effectuer au plus tôt une déclaration d'emploi ou de remploi (6). Ainsi en cas de litige vous n'aurez pas de problème pour démontrer votre participation. Vous pouvez la faire après l'investissement, mais il vous faudra alors l'accord de votre conjoint.
Vous pouvez également jouer sur votre régime matrimonial pour que le terrain et la maison deviennent des biens communs :
- par une clause d'ameublissement dans votre contrat de mariage : elle vous permettra de faire entrer le terrain dans la communauté ;
- si vous êtes mariés depuis plus de deux ans (7), vous pouvez, changer de régime matrimonial pour le régime de la communauté universelle. Cela permettra de faire rentrer le terrain dans la communauté, mais ce régime peut présenter d'autres risques car tous vos biens deviendrons communs.
Même si vous avez déjà financé la construction de la maison il est toujours temps de rédiger un accord sur la répartition des fonds !
Pour cela, il faudra passer devant le notaire. Cela permettra d'établir un acte qui récapitule tous les travaux entrepris dans le passé, ainsi vous pourrez prouver votre investissement et éviter de nombreux litiges : en cas de divorce ou dans les familles recomposées quand le conjoint survivant risque de se trouver en conflit avec les enfants du conjoint disparu notamment.
Les régimes matrimoniaux peuvent receler de nombreux pièges pour votre patrimoine c'est pourquoi il est capital de vous informer afin d'anticiper et faire les bons choix !